 |
 |
 |
1. ควรลงพื้นที่จริง เพื่อตรวจสอบที่ดิน
เนื่องจากการ ซื้อที่ดิน นั้น มีองค์ประกอบรอบข้างต่างๆอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นตำแหน่งทำเลเมื่อเทียบกับแปลงข้างๆ หรือสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป เพื่อให้ง่ายต่อการใช้ประโยชน์ต่อไปในอนาคต ดังนั้นเราจึงไม่สามารถเข้าใจพื้นที่ของที่ดินทั้งหมดได้ หากดูจากแผนผัง หรือโฉนดเพียงอย่างเดียว
2.ตรวจสอบว่าเอกสารโฉนดนั้น เป็นประเภทที่สามารถซื้อขายได้หรือไม่
ในทางกฎหมายนั้น โฉนดที่ดินที่สามารถทำการซื้อขายได้มีเพียง โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4เท่านั้น ส่วนโฉนดประเภทอื่น เป็นเพียงการถือครอง เพื่อทำประโยชน์ สามารถตกทอดแก่ทายาทได้ แต่ไม่สามารถซื้อขายได้
3. ตรวจสอบข้อมูลในโฉนด จากสำนักงานที่ดิน
โดยข้อมูลสำคัญที่ต้องตรวจสอบ ได้แก่
– ตรวจสอบข้อมูลขนาด และตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน ว่าตรงกับที่เราไปดูมาหรือไม่
– ตรวจสอบชื่อเจ้าของที่ดิน รวมถึงบิดามารดา และรูปร่างหน้าตาของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น เพื่อให้แน่ใจว่า
เรากำลังติดต่อซื้อขายกับเจ้าของที่ดินตัวจริง
– ตรวจสอบโฉนดว่ามีการปลอม หรือเปลี่ยนแปลงข้อมูลหรือไม่
– ตรวจสอบให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดินนั้นไม่ได้ติดอายัด
– ตรวจสอบด้านหลังโฉนด ว่าที่ดินติดจำนองหรือไม่
4. ตรวจสอบที่ดินแปลงนั้น กับหน่วยงานอื่นๆให้แน่ใจว่าไม่ได้ซ้อนทับกับที่ดินของทางราชการ
เราสามารถนำเลขกำกับระวาง นส3.ก หรือ โฉนดที่ดินนั้น ไปตรวจสอบกับหน่วยงานที่อยู่ใกล้เคียงได้ ดังนี้
– ตรวจสอบกับ กรมป่าไม้ ที่สำนักงานป่าไม้เขตของจังหวัด หรือของภาคนั้น ว่าที่ดินอยู่ในเขตสถานที่ของ
กรมป่าไม้หรือไม่
– ตรวจสอบกับ กรมเจ้าท่า ในกรณีที่ซื้อที่ดินใกล้ทะเล
– ตรวจสอบกับ สำนักงานปกครองท้องถิ่นว่าถนนที่อยู่หน้าแปลงที่ดินจะมีการขยายเขตในอนาคตหรือไม่
– ตรวจสอบกับ การทางพิเศษ ว่าที่ดินอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่
– ตรวจสอบกับ กรมการบินพาณิชย์ ว่าที่ดินอยู่ในเขตวิทยุสื่อสารการบินหรือไม่
– ตรวจสอบกับ การไฟฟ้าฝ่ายผลิต หรือส่วนภูมิภาค ที่ดินอยู่ในแนวเดินสายไฟแรงสูงหรือไม่
– ตรวจสอบกับ กรมทางหลวง ว่าที่ดินอยู่ในบริเวณโครงการตัดถนนหรือไม่
5. ควรตรวจวัดขนาดพื้นที่ และแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน
การตรวจสอบเขตแดนที่ดิน และทำเครื่องหมายไว้ก่อนนั้น ทำให้เราทราบขนาดของที่ดินที่ชัดเจน และทราบอาณาเขตที่แน่ชัด
6.ตรวจสอบที่ดิน กับกรมผังเมือง หรือกรมโยธา
หากเราต้องการสร้างอาคาร หรือที่อยู่อาศัยในที่ดินนั้น ควรตรวจสอบกับกรมผังเมือง หรือกรมโยธาให้แน่ใจว่ามีข้อกำหนด หรือข้อห้ามสำหรับการก่อสร้างบ้าน หรืออาคารอย่างไร
7. ตรวจสอบประวัติผู้ถือครองที่ดิน / ประวัติที่ดิน
ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าเจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ที่จะทำการซื้อขายที่ดินแปลงนี้ได้เลยหรือไม่ และพิจารณาว่าที่ดินแปลงนี้เคยมีปัญหากับเจ้าของที่ดินเดิม หรือที่ดินแปลงข้างเคียงหรือไม่ และเคยใช้ทำประโยชน์อะไรก่อนจะขาย เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ
8. สอบถามข้อมูลทั่วไปของที่ดิน จากคนในพื้นที่ใกล้เคียง
อาจสอบถามกับเจ้าของที่ดิน หรือผู้อยู่อาศัยในที่ดินแปลงใกล้เคียง ว่าที่ดินบริเวณนี้เป็นอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวก หรือสาธารณูปโภคพร้อมใช้งานหรือไม่
9. ตรวจสอบระดับน้ำขึ้น น้ำลง
ในกรณีที่ซื้อที่ดินริมน้ำ หรือที่ดินที่ใกล้กับทะเล ควรตรวจสอบระดับน้ำขึ้น น้ำลงย้อนหลัง ว่ามีระดับสม่ำเสมอหรือไม่ หรือมีแนวโน้มจะเป็นอย่างไรในอนาคต
10. ตรวจสอบประวัติน้ำท่วม
หากที่ดินที่ต้องการนั้นเคยมีประวัติน้ำท่วม หรืออยู่ในพื้นที่จุดเสี่ยง ควรตรวจสอบว่าเคยเกิดน้ำท่วมสูงระดับไหน และเกิดบ่อยแค่ไหน เพราะถ้าเราต้องการซื้อที่ดินตรงนั้น เพื่อสร้างอาคาร หรือที่อยู่อาศัย หากมีน้ำท่วม ก็จะทำให้เกิดความเดือดร้อน เสียหายต่อไปในอนาคตได้
11. สภาพภูมิอากาศเหมาะแก่การอยู่อาศัย หรือลงทุนทำธุรกิจหรือไม่
ที่ดินแต่ละพื้นที่ แต่ละจังหวัด ย่อมมีสภาพภูมิอากาศที่แตกต่างกัน หากเราต้องการซื้อที่ดินเพื่อทำการเกษตร ก็ต้องให้แน่ใจว่าที่ดินผืนนั้น ไม่ใช่พื้นที่แห้งแล้ง หรือไม่เป็นพื้นที่ที่อาจถูกน้ำท่วมขัง
12. ตรวจสอบขนาดของที่ดินที่วัดจริง กับขนาดในสัญญา
หลังจากทำการรังวัดที่ดินเรียบร้อยแล้ว ควรตรวจสอบขนาดที่ดินที่ได้ในสัญญาซื้อขายด้วย เพื่อให้แน่ใจว่ามีขนาด และขอบเขตที่ตรงกัน ป้องกันปัญหาการเหลื่อมล้ำ หรือปัญหาอื่นๆในอนาคต
13. หาข้อมูล เปรียบเทียบที่ดินหลายๆที่
ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินนั้น เราควรศึกษาหาข้อมูลที่ดินเตรียมไว้หลายๆที่ เพื่อตรวจสอบราคากลาง และสาธารณูปโภคที่ควรจะได้รับ เพื่อให้เราได้ที่ดินที่ดี คุ้มค่ากับเงินที่เสียไป
14. ตรวจสอบสาธารณูปโภคพื้นฐาน
ไฟฟ้า และน้ำปะปา ถือเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน ที่เราต้องตรวจสอบ ว่ามีหรือไม่ และหากมีแล้ว สามารถใช้ประโยชน์ได้ดีเพียงใด
15. ที่ดินมีทางเข้าออกหรือไม่
สิ่งสำคัญที่สุด ก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดิน คือการพิจารณาถึงทางเข้าออก ว่าเป็นถนนลักษณะไหน เช่น เป็นถนนหลัก เป็นถนนของหมู่บ้าน หรือเป็นถนนสาธารณะใช้ร่วมกัน เป็นต้น เพราะหากเราต้องอาศัยทางเข้าออกที่เป็นของคนอื่น ที่ไม่ใช่ของรัฐ อาจทำให้เกิดปัญหายุ่งยากภายหลังได้
16. การคมนาคมสะดวกสบายหรือไม่
หากเราซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ทางเข้า-ออก และการคมนาคม ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ควรให้ความสำคัญ เพื่อให้สามารถเดินทางไปทำงาน หรือไปเรียนได้อย่างสะดวกรวดเร็ว
17. สภาพแวดล้อมโดยรวม เหมาะสมกับการอยู่อาศัย หรือการทำธุรกิจหรือไม่
เราควรตรวจสอบสภาพแวดล้อมใกล้เคียงว่าเหมาะสมกับจุดประสงค์ของเราหรือไม่ เช่น หากซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ก็ควรอยู่ในแหล่งชุมชน ใกล้กับโรงเรียน สถานพยาบาล หรือแหล่งการค้า เป็นต้น
18. เป็นพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการถูกเวนคืนหรือไม่
เราสามารถนำโฉนดที่ดิน ไปตรวจสอบกับหน่วยงานราชการต่างๆใกล้เคียงได้ เพื่อยืนยันว่าที่ดินของเราไม่มีเขตซ้อนทับกับของราชการ เพื่อป้องกันการถูกเวนคืน
19. ควรระบุรายละเอียดให้รัดกุมที่สุด ในสัญญาซื้อขาย
เช่น ราคาขายที่ดินที่ตกลงกันไว้ เป็นราคาของที่ดินทั้งหมด หรือเป็นราคาต่อไร่ ต่องาน รวมถึงขนาดของที่ดินที่ระบุไว้ ควรเป็นขนาดจริงที่ได้ไปวัดจาดสถานที่จริงเท่านั้น เป็นต้น
20. พิจารณาดูว่าที่ดินแปลงนั้น เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่
ที่ดินตาบอด คือที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ อาจเกิดจากการแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ ออกมาเป็นที่ดินแปลงเล็ก โดยขาดการวางแผนที่ดี ทำให้เจ้าของที่ดินไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ ซึ่งหากเราต้องการที่ดินแปลงนี้จริงๆนั้น จะต้องทำเรื่องขอทางจำเป็นในการเข้าออก กับที่ดินแปลงรอบๆ สามารถไปจดทะเบียนจำยอมกันได้ที่ สำนักงานที่ดิน โดยผู้ใช้ทางจะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้กับเจ้าของที่ดินนั้นๆอาจเป็นเงินก้อนเดียว หรือรายปี ตามตกลงในสัญญา
|
|
|
|
