 |
 |
 |
กรณี “ การที่ผู้จะขายให้ความยินยอมหรืออนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ในระหว่างผ่อนชำระมัดจำจะถือว่าผู้จะขายสละการครอบครองที่ดินให้ตกเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้จะซื้อหรือไม่ และการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้จะซื้อถือเป็นการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ”
การที่ผู้จะขายให้ความยินยอมหรืออนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ ในระหว่างผ่อนชำระมัดจำยังถือไม่ได้ ว่าผู้จะขายสละการครอบครองที่ดินให้ตกเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้จะซื้อ การครอบครองที่ดินพิพาทจึงเป็นการครอบครองแทนผู้จะขาย ถือไม่ได้ว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์
ปรากฎดังคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1216/ 2558 ขณะจำเลยที่ 1 สละการครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2545 ยังอยู่ในระหว่างผู้ร้องผ่อนชำระมัดจำค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ให้ความยินยอมหรืออนุญาตให้ผู้ร้องเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในระหว่างผ่อนชำระมัดจำ อันเป็นการจะซื้อจะขาย ก่อนที่จะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาดในเวลาภายหน้า มิได้มีเจตนาสละการครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทให้ตกเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ร้องในทันที ทั้งก่อนผู้ร้องผ่อนชำระมัดจำครบถ้วนเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2546 จำเลยที่ 1 ได้ให้ความยินยอมย้ายชื่อผู้ร้องเข้าไปอยู่อาศัยในทะเบียนบ้านพิพาทในสถานภาพเจ้าบ้านตั้งแต่วันที่ 29 กันยายน 2546 เมื่อผู้ร้องชำระมัดจำครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 ยังทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือให้ผู้ร้องโดยตกลงว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทให้ผู้ร้องในวันที่ผู้ร้องชำระราคาที่เหลือครบถ้วน ดังนี้ จำเลยที่ 1 เพียงมอบการครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองทำประโยชน์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย ในฐานะที่จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของทรัพย์และในฐานะผู้จะขายนับตั้งแต่วันที่ 5 กันยายน 2545 การครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทของผู้ร้อง จึงเป็นการครอบครองแทนจำเลยที่ 1 ตลอดมา ถือไม่ได้ว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทของจำเลยที่ 1 ผู้ร้องจึงเป็นบริวารจำเลยที่ 1
หลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382
มีดังต่อไปนี้
1.ครอบครองปรปักษ์จะต้องมีการเข้าครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
2.แม้ผู้ครอบครอง จะเข้าใจว่า เป็นการครอบครองทรัพย์สินของตนเอง ในกรณีเช่นนี้ ก็ถือว่าเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นเช่นกันเพราะการครอบครองปรปักษ์นั้น ผู้ครอบครองไม่จำต้องรู้ ว่าตนครอบครองที่ดินของผู้อื่นด้วย หรือ แม้จำเลยจะครอบครองโดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของจำเลย ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินของจำเลยเอง แต่ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น
3.ต้องเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์
4. ต้องเป็นการครอบครองอย่างสงบและเปิดเผย คือสามารถครอบครองอยู่ได้ โดยไม่ถูกจำกัดให้ออกไป หรือไม่ได้ฟ้องร้อง
5.ต้องครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์
6. กรณีอสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี
7. ผู้ครอบครองปรปักษ์ อาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
8.ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนสามารถนับเวลาซึ่งผู้อื่นครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนได้ทั้งนี้ตามมาตรา 1385
ข้อสังเกตุ
1.หากทรัพย์สินเป็นที่ดินจะต้องมีการเข้า ทำประโยชน์ในที่ดินของผู้อื่นนั้นด้วย ลำพังมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในโฉนดหรือเป็นผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่ แต่ไม่เคยเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินเลย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการเข้าครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น จึงไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 2230/ 2542)
2. หากทรัพย์สินเป็นของตนเอง ก็ไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ แต่ถ้าทรัพย์สินเป็นของผู้อื่น แม้ผู้ครอบครอง จะเข้าใจว่า เป็นการครอบครองทรัพย์สินของตนเอง ในกรณีเช่นนี้ ก็ถือว่าเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นเช่นกันเพราะการครอบครองปรปักษ์นั้น ผู้ครอบครองไม่จำต้องรู้ ว่าตนครอบครองที่ดินของผู้อื่นด้วย หรือ แม้จำเลยจะครอบครองโดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของจำเลย ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินของจำเลยเอง แต่ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น (ฎีกาที่ 6151/2558)หากเป็นการครอบครองทรัพย์สินของตนเองหรือที่ตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ยังไม่มีการแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัดก็หามีผล ที่จะทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองไม่ (ฎีกาที่ 9394/2557)
3.ที่ดินมือเปล่าถือเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น จึงไม่อาจนับการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่อาจมีการแย่งการครอบครองตามมาตรา 1375 ได้ อย่างไรก็ตาม หากที่ดินที่ครอบครอง เป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้ว แต่ผู้ครอบครองจะเข้าใจว่าเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์กรณีนี้ผู้ครอบครอง ก็อ้างครอบครองปรปักษ์ได้
4. ถ้าเพียงแต่โต้เถียงกัน ยังถือไม่ได้ ว่าครอบครองโดยไม่สงบ แต่การที่เจ้าของที่ดินร้องเรียนต่อรัฐมนตรีโดยอ้างความเป็นเจ้าของที่ดินหรือการที่เจ้าของที่ดินโอนที่ดินให้ผู้อื่นโดยไม่มีค่าตอบแทน ในกรณีเช่นนี้ ถือเป็นเพียงการอ้างความเป็นเจ้าของ ของเจ้าของที่ดินเท่านั้น แต่เมื่อผู้ครอบครองยังคงครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ หาได้ถูกจำกัดให้ออกไปไม่ ยังถือไม่ได้ว่าการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องเป็นการครอบครองโดยความไม่สงบ (ฎีกาที่ 15676/2556)
5.ในระหว่างครอบครองปรปักษ์ที่ดินยังไม่ครบกำหนด 10 ปี ต่อมาเจ้าของที่ดินเดิมจดทะเบียนโอนที่ดินไปยังผู้อื่น เช่นนี้ หากบุคคลภายนอกผู้รับโอนสุจริตและเสียค่าตอบแทน ย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง ส่งผลให้ระยะเวลา การครอบครองก่อนหน้านั้นของผู้ครอบครองปรปักษ์ต้องสิ้นสุดลงและต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ฎีกาที่ 8700/2550)และเมื่อบุคคลภายนอก ซื้อที่ดินต่อจากเจ้าของเดิมสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะรับโอนที่ดินต่อจากบุคคลภายนอก กรณีเช่นนี้ไม่ว่าจำเลยผู้รับโอนจะสุจริตหรือไม่อย่างไร ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนขึ้นใช้ยันจำเลยผู้รับโอนต่อมาได้ เพราะสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนไปแล้วตั้งแต่ผู้รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริตในตอนแรก ดังนั้น ต้องนับระยะเวลาครอบครองใหม่ เมื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ยังครอบครองที่ดินไม่ครบกำหนด 10 ปี จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ฎีกาที่ 6663/2538)
6.การครอบครองปรปักษ์ไม่ใช่เป็นเรื่องการแสดงเจตนา ดังนั้นผู้เยาว์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ก็อาจเสียสิทธิเพราะถูกผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้ ทั้งนี้เพราะเป็นการได้ที่ดินมาโดยอายุความ มิใช่การแสดงเจตนาทำนิติกรรม (ฎีกาที่ 17-18/2497)
นายเกรียงศักดิ์ นวลศรี
น.บ น.บ.ท วิชาชีพว่าควาาม ที่ปรึกษากฎหมาย
ผู้เขียนคอลัมน์กฎหมายง่ายนิดเดียว นิตยาสารพิดโลก มาร์เก็ต ในเครือพิษณุโลกธุรกิจ
และ ผู้เขียนบทความในเว็บตั๋วทนาย.com
|
|
|
|
