 |
 |
 |
หลายคนอาจไม่ทราบว่าทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ของเจ้าหนี้เงินกู้ หรือเจ้าหนี้ทั่วไปประเภทขายฝากนั้นต้องจดทะเบียนและทำตามแบบต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๕๖ และมาตรา๑๕๒
แต่เมื่อปํญหาเกิดขึ้นแล้ว การขายฝากที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และไม่ได้ทำตามแบบนั้น ทางแก้เจาหนี้เมื่อเวลาที่ลูกหนี้ผิดนัด จะทำประการใดได้บ้าง หากต้องการเรียกเงินที่รับซื้อฝากคืน
คำถาม
ขายฝากไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ เจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องเรียกเงินคืนหรือไม่ และมีทางแก้อย่างไร้บ้าง
คำตอบ
กรณีนี้เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยและให้คำตอบไว้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4094/2528
เมื่อมีกฎหมายบัญญัติไว้แล้วว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าเป็นโมฆะ จึงต้องถือว่าบุคคลทุกคนได้รู้ถึงบทบัญญัตินั้นแล้วผู้ใดอ้างว่า ไม่รู้จะต้องแสดงให้เห็นพฤติการณ์เฉพาะตัวเป็นพิเศษโดยแน่ชัดว่า ตนไม่รู้ และไม่อยู่ในฐานะที่อาจรู้ได้เช่นนั้น
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยทำ หนังสือสัญญาขายฝากกันเองโดยมิได้จดทะเบียนการขายฝาก ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์เพิ่งทราบจากทนายความว่าสัญญาขายฝากเป็นโมฆะ จึงฟ้องเรียกเงินค่าซื้อฝากคืนจากจำเลยฐานลาภมิควรได้ จำเลยให้การต่อสู้คดีหลายประการและว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความแล้ว ดังนี้ปัญหาจึงมีว่าฝ่ายโจทก์ได้รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืนเงินนั้นแต่เมื่อใด ปัญหาดังกล่าวโจทก์มีหน้าที่จะต้องสืบแสดงว่าโจทก์ไม่รู้และ ไม่อยู่ในฐานะที่อาจรู้ได้ว่านิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะ อันเป็นปัญหาข้อเท็จจริงที่จะนำไปสู่การวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมาย ในข้อที่ว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่การที่ศาลชั้นต้น สั่งงดสืบพยานคู่ความและฟังว่าคดีโจทก์ขาดอายุความแล้ว จึงเป็นการไม่ชอบศาลฎีกาย่อมพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่
และ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4078/2546
เมื่อสัญญาขายฝากที่ดิน น.ส.3 ตกเป็นโมฆะ การคืนทรัพย์สินอันเกิดจากนิติกรรมที่เป็นโมฆะนั้นต้องนำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับกล่าวคือ ถ้าทรัพย์สินซึ่งได้รับไว้เป็นลาภมิควรได้นั้นเป็นเงินจำนวนหนึ่งก็ต้องคืนเต็มจำนวนนั้น จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้แก่โจทก์ทั้งสองและโจทก์ทั้งสองมีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างผิดนัดอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีได้ เพราะเป็นหนี้เงิน แต่ไม่ปรากฏชัดเจนว่าได้ทวงถามให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่รับไว้และจำเลยที่ 1 ทราบแล้วตั้งแต่เมื่อใด โจทก์ทั้งสองคงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 ได้นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป โดยถือว่าเป็นวันที่โจทก์ทั้งสองทวงถามให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แล้ว
โดยสรุป คือแม้สัญญาที่ขายฝากไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ แต่เจ้าหนี้สามารถฟ้องเรียกเงินคืนฐานลาภมิควรได้ ซึ่งลูกหนี้ต้องคืนเต็ม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๑๒ นอกจากนี้การส่งหนังสือทวงถามเป็นประเด็นในส่วยของการคิดดอกเบี้ยผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๒๒๔ ดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ ๗.๕ จะเรียกได้เมื่อวันที่มีหนังสือทวงถามหากไม่ปรากฎก็เรียกได้นับตั้งแต่วันฟ้อง
มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา
0891427773 lineid:lawyers.in.th
|
|
|
|
