 |
 |
 |
สิทธิเหนือพื้นดิน ตามกฎหมายคืออะไรมีอะไรบ้าง
สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง สิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในที่ดินของผู้อื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น” เกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินสามารถอธิบายให้เข้าใจถึงการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินได้ดังนี้
การได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน
1.การก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินได้นั้นอาจเกิดขึ้นได้ 2 ประการ คือเจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นปลูกสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างบนดินหรือใต้ดิน 2. เจ้าของที่ดินและบ้านได้ขายเฉพาะบ้านให้ผู้อื่นและได้ทำหนังสือและจดทะเบียนยินยอมให้ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิเหนือพื้นดินนั้น
2.สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 นั้น หมายความรวมถึงที่ดินมือเปล่าที่มีเอกสารสิทธิประเภท น.ส.3 หรือน.ส.3 ก. ด้วย มิได้ใช้บังคับกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีโฉนดแต่เพียงอย่างเดียว
3.จากข้อ1. จึงกล่าวได้ว่าสิทธิเหนือพื้นดินตามบรรพ 4 ซึ่งเป็นทรัพยสิทธินั้น การก่อให้เกิดขึ้นได้นั้นจะก่อให้เกิดขึ้นได้โดยทางนิติกรรมเท่านั้น ซึ่งเมื่อเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมแล้วจึงต้องอยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ซึ่งการได้สิทธิเหนือพื้นดินมานั้นจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ แต่การได้มานั้นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงจะบริบูรณ์เป็นทรพยสิทธิ หากมิได้จดทะเบียนก็ใช้บังคับกันได้ในฐานะที่เป็นเพียงบุคคลสิทธิอันใช้ยันกันระหว่างคู่กรณีได้เท่านั้น จะใช้ยันแก่บุคคลภายนอกไม่ได้
4.การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินย่อมทำให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นเข้าข้อยกเว้นในการไม่เป็นส่วนควบของที่ดินของเจ้าของที่ตามมาตรา 146 เพราะถือว่าเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปปลูกสร้างนั้นเป็นผู้มีสิทธิปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างทั้งหลายไม่ว่าจะเป็นโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ ลงบนที่ดินของผู้อื่นได้ตามมาตรา 1410
5.ในกรณีที่คู่กรณีตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ย่อมสามารถทำได้ตามกฎหมาย ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1301 ประกอบมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง หรือในกรณีที่ต่อมาเจ้าของที่ดินกับเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างกลายเป็นบุคคลเดียวกัน เช่นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีสิทธิเหนือพื้นดินได้ซื้อที่ดินที่มีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่ ในกรณีนี้ย่อมต้องถือว่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างตกเป็นส่วนควบของที่ดิน(มิใช่กรณีที่เข้ามาตรา 146 อีกต่อไป) และกรณีถือว่าไม่จำต้องมีสิทธิเหนือพื้นดินอีกหต่อไป ก็จำเป็นต้องดำเนินการจดทะเบียนยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 1301 ด้วย
มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา
โทร 089-142-7773 ไลน์ไอดี @lawyers.in.th
|
|
|
|
