 |
 |
 |
กรณีขณะซื้อที่ดิน ทราบดีว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่ ผู้ซื้อจะมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมรอบไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่
บทกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับประเด็นนี้ คือ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๕๐ ถ้า ที่ดินแบ่งแยก หรือ แบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้น มีสิทธิเรียกร้อง เอาทางเดิน ตามมาตราก่อนได้ เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก หรือ แบ่งโอนกัน และ ไม่ต้องเสียค่าทดแทน
มาตรา ๑๓๔๙ที่ดินแปลงใด มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่า เจ้าของที่ดินแปลงนั้น จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใด มีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือ ทะเล หรือ มีที่ชัน อันระดับที่ดิน กับทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่า ให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่ และ วิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น ของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึง ที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุด ที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่าน จะสร้างถนน เป็นทางผ่าน ก็ได้
ผู้มีสิทธิจะผ่าน ต้องใช้ค่าทดแทน ให้แก่เจ้าของที่ดิน ที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหาย อันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่า จะกำหนดเป็นเงินรายปี ก็ได้
ข้อกำหนดในสัญญาที่ผู้ขายทำกับผู้ซื้อว่าไม่มีสิทธิใช้ทางซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ใช่เงื่อนไขของกฎหมายที่บัญญัติห้ามไว้ในเรื่องขอใช้ทางจำเป็น เพราะสิทธิในการใช้ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายจึงมีสิทธิผ่านที่ดินของ ออกสู่ทางสาธารณะซึ่งเป็นทางจำเป็นที่สะดวกและก่อให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ วรรคสาม
โดยกรณีตามประเด็นดังกล่าวนี้มีคำพิพากษาตัวอย่างดังต่อไปนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๖๔๒/๒๕๖๒
ที่ดินของโจทก์ทั้งสองถูกแบ่งแยกมาจากที่ดินของบริษัท ศ. ซึ่งแม้ที่ดินของบริษัท ศ. จะเคยเป็นที่แปลงเดียวกับที่ดินของจำเลยมาก่อน ก็จะถือโดยอนุโลมว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองแบ่งแยกมาจากที่ดินของ จำเลยด้วยหาได้ไม่ กรณีไม่เข้าหลักเกณฑ์ที่โจทก์ทั้งสองจะฟ้องจำเลย ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินที่ที่ดินของบริษัท ศ. แบ่งแยกมาให้เปิดทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๐ แต่ที่ดินของ บริษัท ศ. ซึ่งเป็นที่ดินแปลงคงและที่ดินแปลงอื่นที่แบ่งแยกในคราวเดียวกัน ไม่ได้อยู่ติดต่อกับทางสาธารณะ ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ จึงเป็นกรณีที่ที่ดินของโจทก์ทั้งสองมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์ทั้งสองมีสิทธิผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ในฐานะทางจำเป็นตามมาตรา ๑๓๔๙ วรรคหนึ่ง
ขณะซื้อที่ดินแม้โจทก์ทั้งสองทราบในข้อสัญญาว่าไม่มีสิทธิใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลย หากจะใช้ทางพิพาทต้องมาติดต่อขออนุญาตจากจำเลยก่อนก็ตามก็เป็น เพียงข้อกำหนดในสัญญาที่ผู้ขายทำกับโจทก์ทั้งสอง ไม่ใช่เงื่อนไขของกฎหมายที่บัญญัติห้ามไว้ในเรื่องขอใช้ทางจำเป็น เพราะสิทธิในการใช้ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายโจทก์ทั้งสองมีสิทธิผ่านที่ดินของ จำเลยออกสู่ทางสาธารณะซึ่งเป็นทางจำเป็นที่สะดวกและก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ วรรคสาม
ตามฎีกานี้ ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของบริษัท ศ. ซึ่งเดิมที่ดินของบริษัท ศ. และที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน ดังนี้ จะถือว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสองแบ่งแยกมาจากที่ดินของจำเลยด้วยหาได้ไม่ จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา ๑๓๕๐
ดังนั้นพอสรุปได้ว่า แม้ขณะซื้อที่ดิน ทราบดีว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่ ผู้ซื้อจะมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมรอบไปสู่ทางสาธารณะได้
มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา
โทร 089-142-7773 ไลน์ไอดี @lawyers.in.th
|
|
|
|
