 |
 |
 |
กรณีเจ้าหนี้จำนอง หนี้บุริสทธิที่ได้จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่จะใช้สิทธิได้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ?
บทกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับประเด็นนี้ คือ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๕๖ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
มาตรา ๒๘๗ บุริมสิทธิใดได้ไปจดลงทะเบียนแล้วตามบทบัญญัติแห่งมาตราทั้งสองข้างบนนี้ บุริมสิทธินั้นท่านว่าอาจจะใช้ได้ก่อนสิทธิจำนอง
มาตรา ๒๘๕ บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าหากว่าเมื่อทำการเพื่อบำรุงรักษานั้นสำเร็จแล้ว ไปบอกลงทะเบียนไว้โดยพลันไซร้ บุริมสิทธิก็คงให้ผลต่อไป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่เป็นตัวอย่างให้ศึกษา ดังต่อไปนี้คือ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๙๘๕/๒๕๕๘
ข้อความตามหนังสือมอบอำนาจแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้ประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทเสร็จเด็ดขาด เป็นเพียงให้ ส.ผู้รับมอบอำนาจเสนอขายในราคาที่จำเลยกำหนดเพราะมีเงื่อนไขในการโอนทั้งในหนังสือมอบอำนาจก็มีคำว่า “ผู้จะซื้อ” ประกอบข้อความไว้ด้วย นอกจากนี้ส.ก็ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับโจทก์ กรณีดังกล่าวจึงเป็นการตั้งตัวแทนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จึงอยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ.มาตรา 798 วรรคสอง ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง และต้องถือว่าหนังสือมอบอำนาจฉบับนี้เป็นหลักฐานในการตั้งตัวแทนที่สมบูรณ์มีผลใช้บังคับตามกฏหมายได้ และตามหนังสือมอบอำนาจนี้ก็ระบุว่าจำเลยเป็นผู้มอบอำนาจให้ส.เป็นตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีลายมือชื่อของจำเลยลงไว้ แม้ ส.จะไม่ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วย ก็ไม่ทำให้การมอบอำนาจไม่สมบูรณ์
ที่จำเลยฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจได้มีการปิดอากรแสตมป์ภายหลังโดยจำเลยไม่รู้เห็น จึงเป็นเอกสารปลอมนั้น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นต่อสู้มาแต่แรกเป็นเรื่องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
เมื่อพิจารณาคำพยานโจทก์และจำเลยประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ไม่ปรากฏความตอนใดในสัญญาเลยว่า จำเลยจะต้องไถ่ถอนจำนองก่อนจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ จึงตีความสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะทำสัญญา กล่าวคือ โอนโดยติดจำนองหรือให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองเอง การที่โจทก์ไปรอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินในวันนัดและเตรียมราคาที่ดินมาชำระ แม้จำเลยจะไปตามนัดก็คงจะโอนกรรมสิทธิ์กันไม่ได้เพราะโจทก์จะขอปฎิบัติการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อจำเลยไถ่ถอนจำนองแล้วโดยที่โจทก์ไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย จึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้
ดังนั้นพอสรุปได้ว่า หนี้บุริสทธิที่ได้จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่จะใช้สิทธิได้ก่อนเจ้าหนี้จำนอง
|
|
|
|
